사용자책임, 모집대행사 직원 잘못인데 조합에 청구 가능한 조건은?

모집대행사 직원이 "이 계좌로 넣어야 자리가 확보된다"고 안내해 5,000만 원이 추진위 계좌로 빠져나간 뒤, 신탁계좌가 따로 있다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 피해가 2026년 들어 급증하고 있습니다.
모집대행사 직원의 잘못인데 왜 '조합'에 사용자책임을 물을 수 있는지, 그리고 왜 예상보다 훨씬 까다로운지를 정리합니다.

신탁계좌 외 계좌 안내, 그 자체가 이미 주택법 위반입니다

주택법은 계약금 등 자금 보관 업무를 반드시 신탁업자에게 대행하도록 강제합니다. 추진위·개인 계좌로 분담금을 받는 행위는 법률 위반입니다.
대법원은 가입계약서에 "신탁계좌 외 입금은 조합원 책임"이라는 조항이 있더라도, 조합은 해당 납부를 유효한 분담금으로 인정할 수 없고 변제 수령 권한도 없다고 판시했습니다.
즉 피해자는 '내가 납부했다'는 사실조차 조합에 주장하기 어려운 구조입니다.

실제 상담 사례: L씨(40대)는 홍보관에서 직원 안내를 받아 5,000만 원을 추진위 계좌로 이체했고, 조합은 "신탁계좌에 없으니 모른다"는 입장을 고수했습니다.
대응을 미루면 모집대행사 직원의 행방이 묘연해지거나 업체 폐업으로 회수 경로 자체가 막힐 수 있습니다.

민법 제756조로 조합에 사용자책임을 물으려면 — 3가지 요건과 2024년 대법원이 그은 선

핵심은 ①번 사용관계입니다. 2024년 11월 대법원은 광주 동구 지역주택조합 사건에서 "조합은 전문적 지식이 부족해 업무대행사에 위임했을 뿐, 업무대행사는 독립적 재량으로 업무를 수행했다"며 조합의 사용자책임을 부정했습니다.
같은 해 광주고등법원도 "조합은 전문성 없는 지역 주민 단체라 실질 지휘·감독이 어렵다"고 봤습니다.

반면 하급심에서는 "조합이 업무대행사를 이용해 이익을 누렸으니 위험도 부담해야 공평하다"며 조합 책임을 40~50%로 인정한 사례가 있고, 고령 피해자 사건에서는 80%까지 인정한 판결도 있습니다.
업무보고 수령 여부, 조합 임원의 현장 지시 문자, 실적 승인 문서 등이 입증의 열쇠입니다.

조합설립인가가 무효·취소되면 사용자책임 소송 구조가 달라지는 이유는?

조합설립인가가 무효·취소된 경우, 민법 제756조보다 가입계약 무효·취소에 따른 부당이득반환 청구가 더 직접적인 경로가 됩니다.
환불확약(안심보장증서)이 총회 결의 없이 이뤄진 경우 대법원은 이를 무효로 보았습니다.
주택법은 조합원 모집 신고 시 해당 주택건설대지의 50% 이상 토지 사용권원 확보를 의무화하고 있으며, 이 요건 미충족 상태에서 모집이 이뤄졌다면 가입계약 취소의 근거가 됩니다.

사용자책임 단독 청구보다 공동불법행위 병합이 5,000만 원을 지키는 이유

조합의 사용자책임이 부정될 위험에 대비해, 실무에서는 민법 제760조 공동불법행위를 병합 청구합니다.
모집대행사·업무대행사·조합 임원을 함께 묶으면, 조합 책임이 부정되더라도 나머지 피고에 대한 청구는 살아 있습니다.
비전문가가 혼자 할 때 가장 막히는 지점은 '상대방 특정'입니다. 각 피고에 대한 청구원인 설계를 못 하면 소장 접수 후 일부 청구가 기각되거나 소각하 판결이 납니다.
업무대행자가 주택법 시행령상 자본금 5억 원 이상 요건을 갖췄는지 확인하면 피고의 실질 변제 능력도 미리 가늠할 수 있습니다.

체크포인트
① 모집대행사 직원의 계좌 안내 문자·녹취 확보 여부
② 조합 임원의 지시·승인 문서 존재 여부 (지휘·감독 입증 핵심)
③ 업무대행계약서상 조합의 결재·보고 구조 확인
④ 국토부 분쟁현황 — 전체 618개 조합 중 187개(30% 이상)에서 분쟁 발생, 내 조합의 민원 접수 여부 확인

판결 후 실제 돈을 받으려면 — 강제집행 전 반드시 확인할 3가지

승소 판결을 받아도 조합 통장이 비어 있으면 회수가 막힙니다. 지역주택조합 자금은 신탁사가 관리해 신탁법상 강제집행이 원칙적으로 제한됩니다.

① 소송 전 가압류 — 조합 명의 부동산·채권에 가압류를 걸어 판결 전 재산 도피를 차단합니다.
② 구상권 관계 확인 — 조합이 배상하면 모집대행사에 구상권 행사가 가능하므로, 조합 자력이 있을 때 먼저 받아내는 전략이 유효합니다.
③ 채권압류·추심명령 — 조합의 제3채무자(발주처·신탁사 등) 채권을 압류하는 방법으로, 신탁계약 내용에 따라 집행 가능 여부가 달라집니다.

자주 묻는 질문

모집대행사 직원이 개인 명의로 돈을 받아갔는데도 조합에 책임을 물을 수 있나요?

외형상 '조합원 모집'이라는 사무집행 과정에서 불법행위가 이뤄진 경우 사무집행 관련성이 인정될 수 있습니다. 다만 사용관계 입증이 관건이므로 사안별로 변호사 검토가 필요합니다.

청약철회 30일이 지난 경우에도 분담금을 돌려받을 수 있나요?

30일 철회권은 소멸하지만, 계약 취소(기망·착오)나 부당이득반환 청구는 별도로 검토 가능합니다. 규약상 업무추진비 공제로 회수액이 줄어드는 경우가 많아 구체적 사안 확인이 필요합니다.

소송 비용과 기간은 통상 어느 정도인가요?

1심 기준 통상 6개월~1년 6개월, 인지대·송달료 등 소송비용은 청구금액에 따라 수십만 원~수백만 원대까지 달라집니다.

이런 신호가 보이면 혼자 두지 마세요

• 조합이 "신탁계좌 외 입금은 우리 책임 없다"며 납부 자체를 부인하는 상황
• 모집대행사 직원과 연락이 끊기거나 업체가 폐업 절차에 들어간 경우
• 조합 임원의 지시 문자·녹취 등 지휘·감독 증거를 확보했는데 아직 활용하지 않은 경우
• 가압류 없이 소송만 준비 중인 경우 — 판결 전 조합 재산이 빠져나갈 수 있습니다

조합의 사용자책임은 '증거가 있느냐'가 아니라 '법원이 인정할 형태로 설계됐느냐'가 결과를 가릅니다. 지휘·감독 관계 입증, 공동불법행위 병합 구성, 보전처분 타이밍을 처음부터 함께 설계해야 판결 후 실제 회수까지 이어질 수 있습니다.

※ 이 글은 법무법인 서앤율 소속 변호사가 작성·검토했습니다(대한변호사협회 등록 변호사). 본 내용은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 개별 사안에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 반드시 변호사 상담을 받으시기 바랍니다.

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