조합원 지위 양도 계약, 무효가 되는 5가지 경우와 판단 기준

설립인가 후 사업계획승인 전 — 왜 이 시기 조합원 지위 양도가 가장 위험한가요?

주택법 시행령 제22조 제1항에 따라, 지역주택조합은 설립인가 후 원칙적으로 조합원 교체·신규 가입이 불가합니다. 예외는 사업계획승인 이후 입주자로 선정된 지위가 양도·증여·판결 등으로 변경된 경우뿐입니다.

40대 직장인 K씨(가명)는 설립인가 후 사업계획승인 전 단계의 조합원 지위를 약 4,500만 원에 매수했습니다. 이후 조합이 K씨의 지위를 인정하지 않으면서 분쟁이 발생했고, 납입 분담금 회수를 위해 소송을 제기해야 했습니다. 매도인이 잠적하거나 자금을 소비한 후라면 회수가 어려워지므로, 분쟁 인지 즉시 대응 타이밍을 잡는 것이 중요합니다.

투기과열지구 기준일 — '계약일 기준'이 아니라 '1년 전'이 기준인 이유는 무엇인가요?

투기과열지구 내 조합의 자격 판단 기준일은 조합설립인가 신청일이 아닌 그 1년 전입니다(주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 가목). 예를 들어 설립인가 신청일이 2024년 3월이라면 기준일은 2023년 3월이 됩니다. 2023년 3월 시점에 85㎡ 초과 주택을 보유했다면, 이후 처분해도 기준일 당시 자격이 없었던 것으로 판단됩니다.

또한 2026년 6월 23일 시행된 주택법 시행규칙 제8조 개정으로 분양권 보유도 주택 소유로 간주됩니다. 1인 가구·비혼 조합원에게서 분양권 하나로 자격을 잃는 사례가 특히 많습니다.

자격 상실 유형 비교표

통정 여부가 결과를 가른다 — 자격 미달인 줄 알면서 계약하면 어떻게 되나요?

대법원은 조합원 자격에 관한 주택법 규정은 효력규정이 아닌 단속규정에 불과하므로, 자격 미충족만으로 계약이 당연히 무효가 되지는 않는다고 판단했습니다(대법원 2025. 2. 13. 선고 판결).

다만 양도인·양수인이 통정하여 자격 미달임을 알면서 계약한 경우에는 민법 제103조(선량한 풍속 기타 사회질서 위반)에 따라 무효가 됩니다. 실무에서는 이 '통정' 입증이 핵심 쟁점입니다. 카카오톡 대화, 계약 전 자격 조회 기록, 중개인 진술 등을 체계적으로 확보하지 않으면 법정에서 힘을 쓰지 못하게 됩니다.

저당권이 남아 있는 상태에서 계약하면 어떻게 되나요?

주택법 시행령 제22조 제1항 제2호 나목은 사업계획승인 이후 조합원 지위 변경 시 주택건설대지의 저당권이 말소되어 있어야 한다고 명시합니다. 저당권 미말소 상태의 양도 계약은 법정 요건을 결여한 것으로, 조합이 교체를 거부할 근거가 됩니다. 등기부등본으로 저당권 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

무효 판정 후 납입금 회수, 어떤 경로로 청구해야 하나요?

대법원은 조합설립인가 신청일까지 자격을 충족하지 못한 경우 이후 이행기가 도래하는 분담금 납입 의무가 없다고 판단했습니다(대법원 2025. 1. 9. 선고 판결). 이미 납입한 분담금은 부당이득 반환 청구 대상이 됩니다.

조합 측이 "업무추진비로 집행했다"며 전액 반환을 거부하는 경우가 많습니다. 납입 내역과 집행 증빙을 대조하는 과정이 필수적이며, 조합이 소송에 응하지 않는 경우 공시송달·무변론 판결로 전부 인용된 사례도 있습니다.

지금 이 상황인지 확인해 보세요.
✔ 설립인가 후~사업계획승인 전 계약이었다
✔ 계약 당시 나 또는 배우자가 다른 조합 조합원이었다
✔ 분양권 보유 상태에서 투기과열지구 소재 조합에 가입했다
✔ 매도인이 저당권 말소 여부를 확인해주지 않았다

자주 묻는 질문

조합원 지위 양도 계약이 무효면 계약금도 돌려받을 수 있나요?

무효 계약에서 지급한 계약금은 원칙적으로 부당이득 반환 청구 가능합니다. 다만 통정 여부·귀책 사유에 따라 반환 범위가 달라질 수 있으므로 사안 검토가 필요합니다.

자격 미달인 줄 몰랐는데도 계약이 무효가 되나요?

단속규정 위반만으로는 자동 무효가 아니며, 양 당사자의 통정이 없으면 계약이 유효한 경우도 있습니다. 다만 자격 미충족이 확인되면 조합원 지위를 취득하지 못할 수 있으므로 변호사 상담을 권합니다.

사업계획승인 후에는 조합원 지위 양도가 항상 가능한가요?

사업계획승인 이후라도 저당권 미말소 상태이거나 양수인이 자격 요건을 갖추지 못한 경우 교체가 허용되지 않습니다. 법제처는 준공 이후에도 잔존업무가 있으면 명의 변경이 가능하다고 회신(2026. 3.)했으나, 요건 충족 여부는 개별 확인이 필요합니다.

※ 이 글은 법무법인 서앤율 소속 변호사가 작성·검토하였습니다(대한변호사협회 등록 변호사). 본 내용은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 법률 문제는 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다. | 기준일: 2026-07-11

#조합원지위양도 #지역주택조합 #조합원매매계약무효 #조합원자격 #투기과열지구 #지역주택조합탈퇴 #조합원지위매매 #사업계획승인 #지역주택조합환불 #조합원지위양도금지